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下列各项中，不征或免征土地增值税的有()。
A．以房地产使用权抵押而尚未发生房地产权属转让的
B．以房地产对外出租的
C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
E．个人之间互换自有居住用


此题为多项选择题。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！