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下列房地产转移行为，需缴纳土地增值税的有()。
A．企业双方交换房产
B．税务机关拍卖扣押的欠税单位的房产
C．某国有企业与一外国企业合作建房后出售
D．某外商投资房地产开发企业以开发的房产对外投资
E．房主将房屋赠与承担直接赡养义务人的行为

此题为多项选择题。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！