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某钢筋混凝土结构的写字楼 于2004年8月建成 当时工程造价2000元/平方米 经济耐用年限
问题详情
某钢筋混凝土结构的写字楼，于2004年8月建成，当时工程造价2000元/平方米，经济耐用年限为60年，土地使用权性质为出让，于1998年8月取得，土地使用权年限为50年。2008年8月，该类建筑物的重置价格为4000元/平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米，占地面积3000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%。每年需支付的管理费用为年租金的2%，年维修费用为建筑物重置成本的1%，其他税费为租金收入的5%。房地产资本化率确定为8%。根据上述资料评估该写字楼在2008年8月的价格。
参考答案
(1)有效毛收入=50×11000×(1-10%)×12=5940000(元)
(2)管理费用=5940000×2%=118800(元)
维修费=4000×11000×1%=440000(元)
其他税费=5940000×5%=297000(元)
年总费用=118800+440000+297000=855800(元)
(3)年净收益=5940000-855800=5084200(元)
(4)土地使用权剩余年限为：50-10=40(年)。该写字楼的剩余经济年限为：60-4=56(年)。因此，房地产的收益年限为40年。
房地产的价格=5084200×(P/A，8%，40)=60627051(元)
房地产单价=60627051÷11000=5511.55(元)
