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某房地产开发公司1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权 并于1999年3月在此
问题详情
某房地产开发公司1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年。评估基准日2003年3月，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，每月实收租金3万元，当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米50元，空置率10%。每年管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，税金为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。
参考答案
2003年3月土地使用权剩余年限=50-6=44(年)，收益年限=44(年)。$年收入=50×12×900×(1-10%)=486000(元)
年总费用=486000×3.5%+2500×900×1.5%+20×900+2500×900×0.2%
=73260(元)
年房地产净收益=486000-73260=412740(元)$建筑物的尚可使用年限=48(年)
年贬值=2500×900/48=46875(元)
建筑物现值=房地产重置价-年贬值额×已使用年数
=2500×900-46875×4
=206250(元)$土地净收益=房地产净收益-建筑物净收益=412740-165000
=247740(元)
土地使用权价值=247740×(P/A，7%，44)=3358836.15(元)
